La guida pratica alla manutenzione ordinaria

Per fare chiarezza sui vari tipi di interventi edilizi e capire, prima di avviare dei lavori sul proprio immobile, a quale categoria questi appartengono, occorre far riferimento al Testo Unico in materia edilizia: D.P.R. N 380 del 2001. Andiamo in questo paragrafo a definire la manutenzione ordinaria e a scoprirne le differenze con la manutenzione straordinaria.
Il Testo Unico, all’art. 3 descrive la manutenzione ordinaria come quella serie di interventi volti a riparare, sostituire e rinnovare le finiture e a mantenere in efficienza gli impianti, mentre riconduce la manutenzione straordinaria al rinnovamento e sostituzione anche di parti strutturali dell’edificio e all’integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. Le opere che appartengono alla manutenzione ordinaria possono essere eseguite senza titolo abilitativo (art. 6 del D.R.P. 380/2001). Il tutto è stato poi ulteriormente aggiornato con il Glossario di Edilizia Libera (D.L. n 222 del 2016) che crea un elenco ampio ma non esaustivo degli interventi rientranti nella manutenzione ordinaria.
Facciamo ora degli esempi:

• Manutenzione ordinaria. Riparazione, sostituzione e rinnovamento di: pavimenti, intonaci e tinteggiature interni ed esterni, manti di copertura, opere di lattoneria e ringhiere, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali. Ma anche manutenzione degli impianti elettrico e termico.
• Manutenzione straordinaria. Sostituzione della caldaia con un modello più efficiente, lo spostamento di tramezzature interne, portanti o no, il rifacimento dei bagni con modifiche interne, tipo ampliamento della porta o inserimento di  nuovi setti murari. In questo tipo di interventi deve essere presente quindi un elemento di novità, cambiamento, o innovazione tra ante e il post operam.

È chiaro dunque come la manutenzione ordinaria accolga tutta una serie di opere da svolgere con periodicità al fine di conservare il manufatto o l’impianto e di scongiurarne malfunzionamenti o rotture. A queste si possono aggiungere i lavori di riparazione per ripristinarne il corretto funzionamento o stato.
Le opere di manutenzione ordinaria dei condomini sono quelle oggi maggiormente eseguite, sia perché il patrimonio edilizio italiano è nella maggior parte dei casi vetusto e fatiscente e quindi esigente di riparazioni e ripristini, sia perché tali interventi sono agevolati da detrazioni fiscali. Per dare il via a queste opere di manutenzione occorre convocare l’assemblea di condominio e ottenere, durante le votazioni, la metà più uno dei consensi dei condomini. Se le opere sono invece obbligatorie per legge, l’assemblea può anche non essere convocata.
Vediamo insieme alcune opere tipiche di manutenzione ordinaria del condominio: riparazione dell’ascensore e rifacimento dei balconi, riparazione delle piastrelle e tinteggiatura della facciata, rifacimento degli infissi esterni (con altri uguali per materiale e colore) e manutenzione degli impianti di riscaldamento centralizzati e di quelli elettici condominiali, ma anche potatura di alberi posti nelle aree comuni.

Le detrazioni fiscali, che hanno contribuito in questi anni a riavviare il settore dell’edilizia, sono oggi disponibili sia per le singole unità immobiliari che per le parti condominiali. Ma per capire se l’intervento sul nostro immobile può beneficiare di queste agevolazioni, occorre sapere cosa dice oggi la normativa in merito.

• Le detrazioni per le singole unità abitative spettano a interventi di: manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo.
• Per le parti comuni degli edifici residenziali le agevolazioni riguardano sia i semplici interventi di manutenzione ordinaria, che le più complesse opere di ristrutturazione.

Sino al 31 dicembre 2019, la quota detraibile è pari al 50% dell’importo dei lavori, sino a un tetto massimo si spesa di 96.000 euro. La detrazione per la manutenzione ordinaria va ripartita in dieci quote annuali di uguale importo. Per ottenere questo beneficio occorre indicare nella dichiarazione dei redditi gli identificativi catastali dell’immobile e altri semplici dati richiesti per il controllo. Si consiglia sempre di affidarsi a un tecnico specializzato in tematiche economiche-edilizie per eliminare qualsiasi dubbio in termini di invio pratiche, scadenze e adempimenti.

Quando andiamo a sostituire gli infissi esterni della nostra abitazione possiamo imbatterci sia in una manutenzione ordinaria che in una di tipo straordinario, tutto dipende dal tipo di sostituzione che intendiamo realizzare.
Il Glossario per l’Edilizia Libera, di cui abbiamo già parlato, inserisce la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento dei serramenti tra le opere di manutenzione ordinaria che non necessitano di titolo abilitativo. Ciò deve però avvenire sempre nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, delle normative di settore, come leggi antisismiche, igieniche e di sicurezza e delle disposizioni contenute nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (se l’immobile è vincolato).
Se però la sostituzione degli infissi avviene con modifica della sagoma, o del materiale del telaio, o della tipologia dell’infisso, o con vetri a maggior risparmio energetico, allora parliamo di un intervento di manutenzione straordinaria, che può beneficiare anche del Bonus Ristrutturazioni.