Scopri com’è facile ristrutturare

Ristrutturare la propria casa significa rinnovarla, aumentarne il grado di funzionalità, renderla più bella e confortevole. Bisogna dire, però, che il verbo in questione può risultare piuttosto generico. Cosa significa, esattamente, ristrutturare un’abitazione? La quarta sezione del Consiglio di Stato, in una sentenza depositata il 12 ottobre 2017, ricorda che attualmente sono considerati “interventi di ristrutturazione edilizia” tutti quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Fra questi interventi figurano anche “il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio” nonché “l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”. Sempre il Consiglio di Stato sottolinea che all’ambito della ristrutturazione edilizia appartengono i lavori consistenti nella demolizione e nella ricostruzione di un edificio, a patto che la volumetria resti la stessa; sono quindi comprese le “innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” e gli interventi “volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Per quanto concerne gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, “gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.

Un’ottimale ristrutturazione della casa non può prescindere da un’attenta pianificazione. Senza quella, c’è il rischio di totalizzare una spesa molto superiore rispetto al budget disponibile e di giungere a un risultato finale insoddisfacente. Sedetevi a tavolino, dunque, prendete carta e penna e fate tre elenchi diversi: uno relativo alle vostre esigenze e ai vostri desideri, un altro relativo ai lavori oggettivamente necessari e il terzo relativo alle opere che migliorerebbero lo stato dell’abitazione ma che non sono urgenti. Concluse le liste, cominciate a individuare le ditte e i professionisti che potrebbero fare al caso vostro e fatevi consegnare da tutti dei preventivi: in questo modo comincerete a capire quali siano concretamente i costi in ballo. Definite anche le vostre possibilità economiche, procedete con le dovute somme e sottrazioni, insomma cimentatevi con i conti e a questo punto stilate un quarto elenco, ovvero quello degli interventi che possono essere realizzati. Se la ristrutturazione si preannuncia piuttosto complessa e impegnativa, affidatevi a un esperto che vi aiuti a fare il progetto, che vi fornisca tutte le informazioni relative a eventuali permessi, che vi permetta di essere in regola sotto ogni punto di vista ed evitare il rischio di inconvenienti. Quando arriva il momento di iniziare il lavoro, chiedete dei regolari contratti in cui si specifichino tutti i costi, le tempistiche, le opere da effettuare: fidarsi è bene, non fidarsi è meglio.

Importante sapere che nell’aprile 2018 è entrato in vigore il Glossario edilizia libera, un documento valido in tutta Italia: è la lista degli interventi di manutenzione degli appartamenti che non richiedono permessi, comunicazioni e titoli abilitativi. Sono in tutto ben 58 interventi e, fra gli altri, segnaliamo: la sostituzione di pavimentazioni esterne e interne, il rifacimento di intonaci interni ed esterni, il rinnovamento di grondaie, la sostituzione di rivestimenti interni, di rivestimenti esterni e di serramenti, la sostituzione di inferriate e di ringhiere, l’installazione di sistemi antintrusione. Si può procedere liberamente e in qualsiasi momento anche con la messa a norma degli impianti elettrici e del gas, con la riparazione e/o la sostituzione delle coperture, con gli interventi relativi all’illuminazione esterna, alla climatizzazione e alla protezione antincendio. E ancora, con la realizzazione di scale interne d’arredo e di controsoffitti, la rimozione di eventuali barriere architettoniche, l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici e tutti gli interventi finalizzati al risparmio energetico. Ci sono poi i lavori più impegnativi, di manutenzione straordinaria, che si rendono necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, ma che non comportano una modifica della volumetria complessiva e della destinazione d’uso. In questi casi bisogna presentare la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) o la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). La prima riguarda quella che potremmo definire manutenzione straordinaria “leggera”: per esempio nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti; la riorganizzazione degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti; la creazione di controsoffittature in cartongesso; l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte e infissi. Per lavori più complessi e importanti, quali la cerchiatura di una porta su un muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle travi serve invece la Scia. Per interventi che comportano cambiamenti radicali, per esempio sopraelevazioni, ampliamenti e opere di ristrutturazione complete, bisogna invece chiedere al Comune in cui si risiede il Permesso di costruire.

Avete deciso quali lavori saranno fatti nella vostra casa, trovato la ditta o le ditte cui commissionarli, definito la spesa totale: a questo punto, non resta che cominciare. Se gli interventi in questione sono diversi ma poco “invasivi”, toccherà soltanto affrontare qualche giorno di fastidio; se invece sono più impegnativi, il consiglio è quello di trovare un’altra sistemazione per tutta la loro durata. Potete valutare di fermarvi per un po’ a casa di parenti o amici, oppure prendere una camera d’albergo o affittare una casa vacanza. Nel caso in cui le opzioni appena elencate siano da escludere, magari anche per ragioni economiche, ma anche perché la presenza degli operai rendere necessaria anche la vostra (una supervisione non guasta mai), bisogna organizzarsi nel modo giusto. Fate in modo che si intervenga in un vano per volta: negli altri, così, potrete stare voi e sarà anche possibile collocare e proteggere i mobili che vengono spostati, i vari oggetti, gli effetti personali. Gli oggetti possono essere raggruppati in scatoloni, i mobili è meglio smontarli e, qualora non fosse fattibile, raccomandiamo di ricoprirli di cellophane per evitare che si macchino o che vengano danneggiati.

Ricordiamo che se la vostra abitazione si trova in un condominio e i lavori di ristrutturazione riguardano parti comuni (per esempio dovete intervenire sulla facciata, modificando o aprendo ex novo una finestra), bisogna chiedere l’assenso degli altri condòmini. Ciò non è necessario, invece, per le opere che, pur interessando parti dell’edificio di proprietà comune, si inquadrano nelle previsioni dell’Art. 1102 del Codice civile: è infatti possibile servirsi delle parti comuni a patto che non se ne alteri la destinazioni, non si provochino danni e non si impedisca altri di utilizzarli in base al loro diritto. Poiché questa norma viene spesso interpretata in modi diversi, e quindi possono nascere sgradevoli contenziosi, il consiglio è quello di richiedere sempre l’assenso del condominio. Prevenire è meglio che curare, si sa. Per quanto riguarda i titoli abilitativi visti in precedenza (Cila, Scia e Permesso di costruire), la documentazione deve essere consegnata a un professionista abilitato che a sua volta la trasmetta al Comune insieme a una relazione tecnica.

Ristrutturare casa significa mettere in conto una spesa che può essere anche molto alta. Dipende dagli interventi, naturalmente, ma in ogni caso lo sforzo economico c’è. Però, fortunatamente, è possibile ammortizzare i costi grazie alle agevolazioni fiscali messe a disposizione dal Governo italiano. Con la Legge di Bilancio 2018, innanzi tutto, è stato prorogato l’incentivo del 50 per cento valido fino a una spesa di 96.00 euro; dal 2019, escludendo ulteriori proroghe, la detrazione ritornerà alla percentuale del 36 per cento per una spesa non superiore ai 48.000 euro. Ma non finisce qua. Sono stati infatti confermati anche il Bonus Mobili e il cosiddetto Ecobonus: il primo consiste in una detrazione del 50 per cento sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (acquisto che, però, deve riguardare una ristrutturazione in corso); il secondo è concesso per tutti gli interventi che si traducono in un concreto risparmio energetico e dà diritto a una detrazione del 65 per cento. Ricordiamo che per usufruire delle agevolazioni fiscali bisogna pagare tutti i lavori tramite un bonifico parlante nel quale siano riportati la partita iva della ditta esecutrice, l’indicazione della detrazione fiscale richiesta con relativa legge, il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione. Ricordiamo anche che il bonus ristrutturazione non si può unire all’Ecobonus ma è cumulabile invece con il Bonus Mobili.