Tabelle millesimali

L’articolo 68 prevede che i valori della contribuzione dei condomini devono essere espressi mediante un’apposita tabella allegata al regolamento condominiale. In questa tabella millesimale si riportano i valori, in proporzione, delle unità immobiliari singole. Questi valori riguardano sia il voto durante l’assemblea, sia il contributo a ogni spesa condominiale. Dalle tabelle dipende la ripartizione di tutte le spese sia ordinarie che straordinarie oltre soprattutto alla maggioranza assembleare. Il calcolo di queste quote deve essere eseguito da un tecnico, in genere un ingegnere, un perito edile, un geometra o un architetto che abbia l’adeguata competenza tecnica. Infatti per calcolarle esattamente si devono effettuare misurazioni esatte di tutti gli appartamenti o unità immobiliari. Quindi si deve eseguire una successiva elaborazione che porta alla redazione delle tabelle, in pratica un vero e proprio un elaborato tecnico descrittivo che è la cosiddetta Relazione sia qualitativa che quantitativa del condominio stesso.

Secondo la legge le tabelle esprimono il valore delle unità immobiliari e quindi in una precedente legislazione dovevano essere sempre approvate all'unanimità, sia la prima redazione che l’eventuale modifica. Ma la sentenza dell’agosto del 2010 della Corte do Cassazione a sezioni unite ha invertito ha sostenuto che approvazione o modifica di questi dati non sono elementi di accertamento della proprietà, ma servono soltanto a esprimere in termini aritmetici un rapporto di valore già esistente e non incide in nessun modo su questi diritti, pertanto: - non accerta il diritto di proprietà; - non ha una natura negoziale. L'atto per l’approvazione di questi valori rappresenta una documentazione di tipo ricognitivo della realtà e viene quantificato e determinato sulla base di una valutazione tecnica.Quindi per l’approvazione o la modifica della tabella, secondo l'articolo 1136, basta una maggioranza non qualificata: deve votare a favore la maggioranza dei presenti e questa deve rappresentare i 501/1000 di tutto il condominio, quando si devono decidere delle modifiche.

Secondo l'articolo 69 del codice civile sulle disposizioni in merito, la determinazione di questi valori può essere modificata solo se sussiste una di queste condizioni: · se risulta che ci sia un errore; · se le condizioni dell'edificio sono mutate, a causa di una sopraelevazione di piani, di una espropriazione parziale o per innovazioni di entità, cioè dove è stato alterato notevolmente il rapporto tra il valore dei piani o delle porzioni di piano. Di recente la Cassazione ha riaperto la questione sul significato di errore, decidendo che se la tabella ha natura contrattuale sia esperibile una ordinaria azione per l’annullamento del contratto per un vizio della volontà (un errore essenziale, violenza o dolo). Questa sentenza del 2001 lascia aperta la porta per tabelle che non sono contrattuali ma approvate con maggioranza. Il consenso dei condomini a una approvazione o a una modifica delle quote non deve risultare necessariamente da una delibera assembleare, ma può risultare da un comportamento inequivocabile e tacito dei condomini. La Cassazione nel 2010 ribadisce una natura maggioritaria per la modifica.

Attualmente esistono molti software che supportano il tecnico per il calcolo o la modifica dei valori per la tabella millesimale di un condominio. Uno dei più affidabili è Millesimo un software che consente una gestione semplice, avendo un input dei dati semplificato e un’intuitiva interfaccia, adatto anche a chi non è molto esperto di questo settore. Si può inserire un numero illimitato di condomini e si può creare qualsiasi genere di tabella in formato sua word che excel. Un altro buon software è il programma TMX, un programma di ultima generazione che consente il calcolo di tutte le tabelle dei condomini. Si tratta di un software sviluppato per i sistemi operativi windows della Microsoft, XP, Vista e Seven. Il programma è stato sviluppato collaborando con esperti qualificati del settore ed è in continua evoluzione anche grazie a richieste e suggerimenti da parte degli utenti.In rete se ne possono trovare tanti altri ugualmente efficienti e affidabili con cui è possibile redigere in poco tempo le tabelle che servono.