Donazione immobile

La donazione è un atto di liberalità, attraverso il quale il proprietario di un bene (donante), trasferisce la proprietà dello stesso a un altro soggetto (donatario), senza chiedere in cambio alcun corrispettivo. Mediante questo procedimento avviene l'accrescimento del patrimonio del donatario e la contemporanea diminuzione di quello del donante. È la gratuità a caratterizzare questo tipo di contratto. Se, infatti, dovesse avvenire la corresponsione di una somma di denaro, il contratto si trasformerebbe automaticamente in 'compravendita immobiliare'. E' un atto bilaterale, poiché per il suo completamento, è necessaria l'accettazione da parte del donatario, il quale è libero di rifiutare. L'atto è generalmente utilizzato dal genitore a favore dei figli per anticipare la successione testamentaria, la quale avviene esclusivamente a seguito del decesso. Oltre al rapporto parentale, la donazione di un immobile può avvenire per altri motivi: per riconoscenza, per affetto o per evitare di consegnare determinati beni a eredi non graditi.

All'interno di una donazione di un immobile, possono essere inserite delle clausole, che danno vita a determinate fattispecie. Tra le più comuni si distingue quella modale, attraverso la quale il donante obbliga il donatario a compiere una determinata azione per l'ottenimento del bene. Nel caso in cui il donatario non portasse a compimento l'azione per volontà propria, il donante avrebbe il diritto di chiedere l'annullamento dell'atto. Altro esempio ricorrente è quello con 'riserva di usufrutto', con la quale il donante, pur trasferendo gratuitamente la proprietà dell'immobile, si riserva il diritto di usufrutto sulla proprietà e la possibilità di mantenerne il possesso. Altra clausola di uso comune è la 'reversibilità', con cui il donante si riserva la possibilità di rientrare in possesso del bene immobile, qualora si verifichi la morte del donatario prima di quella del donante.

In linea generale, gli atti di liberalità non possono essere revocati, poiché non è ritenuto corretto pretendere la restituzione di ciò che è stato spontaneamente donato. Sono, però, previsti due casi in cui è ammessa la revoca dell'atto di donazione immobiliare. Il primo caso riguarda l'ingratitudine del donatario, manifestata attraverso la commissione di reati contro il donante o contro i suoi familiari, come l'omicidio, il tentato omicidio, l'infondata denuncia, atti di ingiuria grave e rifiuto indebito degli alimenti. La seconda fattispecie riguarda la sopravvenienza di figli del donante, se al tempo dell'atto lo stesso non aveva figli o se non fosse ancora venuto a conoscenza della loro nascita. In questo caso il donante dispone di cinque anni di tempo per richiedere la revoca, i quali decorrono dal momento della nascita di un figlio o dalla scoperta dell'esistenza di un figlio.

Questo atto è sottoposto a tre diverse imposte da pagare, le quali seguono le stessa disciplina delle imposte previste per la successione: l'imposta di donazione; l'imposta ipotecaria o di trascrizione; l'imposta catastale. L'imposta di donazione è suddivisa in varie aliquote, le quali variano in base al grado di parentela che intercorre tra il donante e il donatario: 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore dell'immobile con franchigia di un milione di Euro per ogni beneficiario; 6% per fratelli o sorelle, da calcolare sul valore dell'immobile con franchigia di 100.000 Euro per ogni beneficiario; 6% per gli altri parenti entro il quarto grado, per gli affini in linea retta e per gli affini in linea collaterale fino al terzo caso, senza applicazione di franchigie; 8% per tutte le altre persone, senza applicazione di franchigie. L'imposta ipotecaria è pari al 2% del valore del'immobile, mentre l'imposta catastale è pari all'1% del valore dello stesso. Nel caso in cui si tratti di prima casa per il donatario, entrambe le imposte vengono calcolate nella misura fissa di Euro 200,00 cadauna.