Manutenzione ordinaria

Molto spesso in ambito condominiale o durante un rapporto di locazione si sente parlare di manutenzione ordinaria e straordinaria. Questi termini sono utili anche quando si ha a che fare con dei bonus per gli incentivi fiscali oppure per delle eventuali detrazioni. Nello specifico, per quanto riguarda la manutenzione si intendono tutti quei lavori di ristrutturazione e rinnovo di porte, finestre e pavimenti. Sono compresi in questo ambito anche i lavori di manutenzione di impianti esterni come ad esempio quello elettrico o di riscaldamento. Sotto il termine di manutenzione straordinaria rientrano, invece, tutti quei lavori che determinano delle vere e proprie modificazioni strutturali dell'edificio attraverso un rinnovo o una sostituzione. Fanno parte di questa categoria anche quei lavori per la realizzazione e l'integrazione dei servizi igienici e tecnologici. A differenza della manutenzione ordinaria, quindi, quella straordinaria deve sempre avere un contenuto di innovazione dell'edificio di partenza e ci deve essere una modificazione strutturale vera e propria.

Molto spesso è necessario ricorrere a dei lavori di manutenzione in casa. Fanno parte di questa categoria numerosi tipi di interventi come, ad esempio, tinteggiare le pareti oppure riparare delle porte o delle finestre. Sotto il termine di manutenzione ordinaria possono rientrare anche quelle operazioni come la pulitura delle grondaie o delle caldaie nonchè anche la riparazione della ringhiera in balcone. Questo genere di lavori fanno parte dell'attività edilizia libera, così come prescritto dall'Art. 6 del Testo Unico. Per questa ragione non è necessario richiedere alcun tipo di permesso prima di effettuare queste opere di manutenzione e non sono necessari dei titoli abitativi del Comune, tranne nel caso di lavori effettuati sulla facciata. In quest'ultimo caso è necessario verificare l'eventuale presenza di vincoli paesaggistico-ambientali e in tal caso presentare una richiesta apposita allo Sportello Unico dell'Edilizia. L'unico documento da presentare obbligatoriamente nel caso di lavori di manutenzione è la notifica preliminare alla ASL.

Spesso è necessario effettuare dei lavori di manutenzione ordinaria anche nel condominio. Sotto questo termine rientrano quegli interventi come ad esempio la tinteggiatura delle scale oppure dei lavori di riparazione non di grossa entità come la riparazione dell'autoclave oppure la sostituzione della gettoniera dell'ascensore. Quando devono essere effettuate delle operazioni di questo tipo, comunque, è necessario convocare un'assemblea tra i condomini per poter prendere le decisioni adeguate. La legge stabilisce che sarà sufficiente, in seconda convocazione, il voto di un terzo dei condomini e di un terzo dei millesimi, mentre in prima convocazione sarà necessaria la maggioranza numerica delle persone intervenute all'assemblea e la metà dei millesimi. Generalmente all'interno di un condominio i lavori di manutenzione vengono concordati ad inizio anno e viene stabilito un budget massimo a cui attenersi per poterli effettuare senza doversi trovare a sostenere delle spese eccessive.

I lavori di manutenzione possono essere effettuati anche in bagno. Gli interventi che rientrano sotto questo termine sono vari e si può passare dalla sostituzione della rubinetteria al cambio delle piastrelle. Per questo genere di lavori di manutenzione non è previsto alcun tipo di detrazione fiscale o agevolazione. Al contrario, secondo il decreto 63/2013, sono previsti dei rimborsi per l'acquisto dei mobili del bagno per tutti quei contribuenti che usufruiscono della detrazione per le ristrutturazioni edilizie. Questo rimborso è possibile fino a un massimo del 50% delle spese sostenute su un costo di 10.000 euro. Quando si effettuano dei lavori di manutenzione in bagno non è necessario dover presentare alcun tipo di documento al Comune e si può procedere tranquillamente come attività edilizia libera. Comunuque, quando si intendono effettuare dei lavori di manutenzione in bagno è fondamentale controllare attentamente se questi rientrano all'interno della manutenzione ordinaria o straordinaria per poter beneficiare di eventuali detrazioni.

Con l'arrivo del freddo è necessario effettuare la manutenzione della caldaia che dovrà essere appositamente controllata prima di poter essere accesa. Queste operazioni sono obbligatorie per legge e hanno delle scadenze ben precise. Spesso i vari Comuni italiani organizzano dei controlli a campione per verificare che queste operazioni siano state effettuate e, in caso contrario, si rischia di andare incontro a multe piuttosto elevate. Durante un intervento di manutenzione della caldaia è necessario verificare lo stato di pulizia dei vari tubi che andranno svuotati qualora risultassero intasati. E' bene controllare anche lo stato dei filtri e, soprattutto, la manutenzione alle pompe di ricircolo e il controllo alla pompa. Una volta effettuati tutti questi lavori di manutenzione ordinaria ma obbligatoria, verrà rilasciato dal tecnico competente il certificato di idoneità della caldaia. Questi lavori di manutenzione devono essere in genere effettuati annualmente per verificare che tutto sia funzionante nonostante i vari mesi estivi in cui l'impianto è rimasto spento.

Grazie alle modifiche introdotte dalla Legge Finanziaria del 2010, è possibile usufruire di un'Iva agevolata per gli interventi di manutenzione ordinaria. Nello specifico per dei lavori eseguiti su superifici abitative, l'Iva sarà agevolata al 10%. Per poter ottenere questa aliquota, la ditta che effettuerà i lavori dovrà richiedere al committente una dichiarazione con la quale quest'ultimo si assumerà la responsabilità dell'aliquota richiesta. Un altro elemento fondamentale per l'ottenimento dell'Iva agevolata è che venga firmato con la ditta che effettua i lavori un contratto di appalto. Ci sono dei casi particolari ai quali non è possibile applicare questa Iva agevolata come ad esempio: quando i materiali o i beni vengono forniti da un ente diverso rispetto a quello che effettua i lavori, quando questi materiali o beni vengono acquistati direttamente dal committente, quando i lavori vengono effettuati in una condizione di subbapalto. L'Iva agevolata viene anche applicata ai beni fissi ovvero porte, finestre, sanitari, caldaie.